Ein Quadratmeter Kapital

Wie der Boden an den Finanzmärkten zum globalen Investment gemacht wird. Aus OXI 4/21.

Die Aktienmärkte sind in den vergangenen Monaten kräftig nach oben spekuliert worden, auch Anleihen haben Rekordhochs erreicht. Auf der Suche nach rentablen Investments für ihr Geld erschließt sich Anleger:innen aber noch ein weiteres Feld: der Boden und was darauf steht – Wohnungen, Fabriken, Büros. Zwar ist ein Stück Erdoberfläche stets unbeweglich. Sein Eigentum oder Besitz aber ist Teil des weltumspannenden Finanzmarktes. Hier werden die Orte, an denen wir arbeiten und leben, als Renditevehikel verglichen mit Aktien, Anleihen, Derivaten und Rohstoffen. Als Kapital wird das Immobile mobil gemacht, das Lokale wird global und die Steine beginnen zu tanzen.

Laut US-Analysehaus MSCI beläuft sich der Wert des global professionell gemanagten Immobilienmarktes auf rund 9.600 Milliarden Dollar. Das waren 700 Milliarden mehr als 2018 und entsprach einem satten Plus von 3.600 Milliarden seit 2006. Größter nationaler Markt sind laut MSCI die USA mit einem Boden-Portfolio von 3.400 Milliarden Dollar, Deutschland steht hinter China auf Platz fünf mit 580 Milliarden. Diese Zahlen beziehen sich laut MSCI auf »Immobilien, mit denen Investitionsrenditen erzielt werden sollen – anders als jene, in denen die Eigentümer wohnen«.

Auf diesem Markt tummeln sich die großen Spieler – institutionelle Anleger wie Investment-, Staats- und Pensionsfonds – auf der Suche nach höheren Erträgen in Zeiten, in denen festverzinsliche Wertpapiere kaum noch etwas bringen. So lag Anfang März die Rendite für US-Staatsanleihen bei nur 1,5 Prozent, mit Anleihen des deutschen Staates machten Anleger sogar Verluste. Dagegen rechnete 2019 das US-Analysehaus Grand View Research damit, dass durch Kauf, Verkauf, Vermietung und Leasing auf dem globalen Immobilienmarkt bis 2025 Erträge von über 4.000 Milliarden Dollar zu erzielen sind. Die »Hot Spots« lägen vor allem in Asien und im Nahen Osten.

Die Kapitalisierung von Boden

Für den Finanzinvestor hat Boden Vorteile. Er gilt als sichere Anlage, als »Betongold«. Wie aber erhält ein Quadratmeter Erdoberfläche seinen Wert und seine Rendite? Anders als beim echten Gold fallen beim Boden keine Kosten für das Schürfen an. Er ist schlicht da. Per Eigentumserwerb sichert sich der Anleger die ausschließliche Verfügung über den Quadratmeter und damit die Macht, anderen den Zutritt oder die Nutzung zu verbieten oder auch zu erlauben – gegen einen Preis. Das Vermögen des Eigentümers besteht allein in diesem Recht, das für ihn die Fläche zu einer Einnahmequelle macht. Daher heißt das »Kundenmagazin« des Immobilienriesen Deutsche Wohnen schlicht »m2«.

Die Macht über den Quadratmeter erhält im Immobilienhandel einen Preis. Dieser Preis ist Ergebnis einer Operation, die »Kapitalisierung« heißt und bei der verschiedene Geldanlagen miteinander verglichen werden. Wie geht das? Basis der Berechnung ist der Zins auf sichere Anlagen wie Staatsanleihen. Ein stark vereinfachtes Beispiel: Die Rendite der Staatsanleihe liegt bei 5 Prozent, eine Investition von 100.000 Euro bringt also 5.000 Euro Einnahmen pro Jahr. Ein Grundstück dagegen bringt dem Eigentümer 10.000 Euro Mieteinnahmen. Ergo ist sein Preis 200.000 Euro – doppelt so viel wie die Staatsanleihe, denn aus der Sicht des Anlegers bringt der Boden doppelt so viel Einnahmen. So errechnet sich der Preis des Bodens rückwärts – aus seinem Ertrag. So geht Kapitalisierung.

Damit kommt Bewegung in die Immobilie: Steigen die Mieteinnahmen auf 20.000 Euro, steigt der Wert des Grundstücks – bei gleichem Zinsniveau – auf 400.000 Euro. Fallen die Mieteinnahmen, sinkt sein Wert. Bleiben die Mieteinnahmen gleich, steigt aber der Zins auf 10 Prozent, halbiert sich der Wert des Bodens, weil er im Vergleich zur Staatsanleihe jetzt weniger bringt. Fällt der Zins dagegen – wie in den vergangenen Jahren –, wird Boden wiederum wertvoller. In Deutschland »dürften die Preise für Wohnimmobilien weiter zulegen«, meldet die Commerzbank. Denn die Europäische Zentralbank (EZB) habe »im Zuge der Corona-Pandemie die Geldschleusen eher noch weiter geöffnet und damit die Zinsen weiter gedrückt«.

Bei der Kapitalisierung des Bodens spielen viele Faktoren eine Rolle, vor allem das Zinsniveau und die Höhe der Miete. Letztere hängt wiederum ab von der Lage des Grundstücks, von den Einkommen der Mieter, von der wirtschaftlichen Situation, von der Verkehrsanbindung des Grundstücks oder auch von der Demografie: Schrumpft die Bevölkerung, sinken Nachfrage und Preis.

Bodenwert und Miete hängen zusammen

Noch mehr Bewegung kommt in die Sache, weil Anleger auf all die genannten Faktoren – Miete, Zinsen – spekulieren. Wie bei allen Investments ist für die Bewertung von Immobilieneigentum letztlich weniger die aktuelle Situation ausschlaggebend, vielmehr die Erwartung: Wie wird sich die Miete künftig entwickeln und wie die zahlungsfähige Nachfrage? Wird die Gegend auf- oder abgewertet? Geht der Zins rauf oder runter, was werden Aktien und Rohstoffe im Vergleich zu Immobilien bringen? Die Commerzbank ist in dieser Hinsicht optimistisch: Die »grundsätzlichen Treiber« des Immobilienbooms in Deutschland »bleiben erhalten: Die EZB macht Kredite für Häuslebauer günstig und andere Investitionen für Anleger unrentabel. Das dürfte belastende Faktoren wie eine steigende Arbeitslosigkeit mehr als ausgleichen«.

Da das Eigentum an Grund und Boden ein Anrecht auf künftige Einnahmen darstellt, hängt sein Wert ab von der erwarteten Entwicklung dieser Einnahmen. Im Preis des Quadratmeters liegen – wie bei Aktien – diese Erwartungen des Marktes bereits fix und fertig vor, und das bedeutet: Wird ein Grundstück mehr wert, weil höhere Einnahmen antizipiert werden, dann verlangt der Käufer von den Nutzern höhere Miete, um die erwartete Rendite auch real werden zu lassen.

Da jeder Mensch ein Dach über dem Kopf benötigt, gelten Immobilien den Anlegern als besonders sicher, als »reale« Werte, weswegen sie im Englischen »Real Estate« heißen. Gehandelt werden diese Werte an den Finanzmärkten auch vermittelt – über den Kauf von Immobilienfondsanteilen oder von Aktien der Immobiliengesellschaften wie Deutsche Wohnen oder Vonovia. Auch sie sind mittlerweile nicht mehr nur in Deutschland tätig. »Im Falle von Vonovia erfolgten Markteintritte in Österreich und Schweden«, so die DZ-Bank, auch in Frankreich und den Niederlanden wurde zugekauft. Deutsche Wohnen wiederum sei noch stark auf Berlin konzentriert, profitiere aber davon, dass dort »die Preise für Bestandsimmobilien in den letzten zehn Jahren regelrecht explodiert sind mit Wertzuwächsen im dreistelligen Prozentbereich«. Die DZ-Bank empfiehlt ihren Kunden daher die Aktien beider Unternehmen zum Kauf, wobei Vonovia der »Top Pick« sei.

Zwar sei es für die Branche »inzwischen sehr wichtig, ihrer sozialen Verantwortung öffentlich nachzukommen, da der Wohnimmobiliensektor massiv in die ›Kapitalismuskritik‹ geraten ist«, mahnt die Bank. Zu schlimm wird es aber wohl nicht. »Auch 2021«, so die Commerzbank, »wird ein Immobilienjahr.« Allerdings nicht für Mieter. Denn »die Preise für Wohnimmobilien werden weiter spürbar zulegen«.