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Immobilienhaien eine Nase drehen

23.06.2017
Foto: Wohnungsbaugenossenschaft Potsdam 1903Wer braucht schon Glaspaläste oder Loft, wenn Wohnqualität und Nachbarschaft passen?

Wohnbaugenossenschaften sind mehr als Lichtblicke. Sie könnten die Wohnungsmisere in den Städten stark mildern, wenn nicht gar beenden. Der Politik fehlt nur der richtige Weg, sie zu den entscheidenden Akteuren zu machen.

Irgendwann Ende der 1990er-Jahre reichte es. Das Mietshaus, in dem wir seit gut zehn Jahren als Wohngemeinschaft in unterschiedlicher Besetzung wohnten, wechselte erneut den Besitzer. Und wieder drohten Mieterhöhung und Eigenbedarfsklagen. Die Aussicht auf besser isolierte Fenster dagegen blieb weiterhin schlecht. Also umziehen.

Das war damals in Hamburg noch nicht so schwer wie heute, aber schwer genug. Denn wir hatten Ansprüche: Zwei Wohnungen im gleichen Haus sollten es sein, damit die Lebensrhythmen von zwei Freiberuflerinnen und einer Mutter mit Säugling nicht zu viel Zündstoff in den Alltag bringen. Wie die meisten unserer Freunde waren wir überzeugt, Wohnen geht nur in ganz bestimmten Stadtteilen, weshalb wir natürlich nichts Passendes fanden. Dann: Irgendwer erzählte von diesem Neubau-Projekt, einer kleinen Genossenschaft, die noch Leute suche. Großartig! Anstatt weiter vom guten Willen und der Willkür renditejagender Investoren abhängig zu sein, ist das die Lösung: Meine eigene Vermieterin werden. Und das ohne ein Klein-Häuschen zu bauen, von dem niemand weiß, will ich darin in zehn Jahren noch wohnen. Verantwortung tragen für das Haus, in dem wir leben, aber eben nicht alleine, sondern als Gruppe. Die Wohnungen kein persönliches Eigentum; deshalb würde auch niemand spekulieren, sie irgendwann mit Gewinn zu verkaufen. Stattdessen gehörte allen ein Stück von allem: vom Treppenhaus bis zur Toilette. Und weil das Haus in unserem Fall erst gebaut werden sollte, würden wir sogar mitgestalten können.

In der Genossenschaft gehörte allen ein Stück von allem: vom Treppenhaus bis zur Toilette.

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In Zeiten der Glorifizierung des Privateigentums und boomender Immobilienspekulation klang das fast zu schön, um wahr zu sein. Eine Lösung, die leider nicht Alltag, aber auch nicht selten ist. In fast jeder deutschen Stadt finden sich ganze Siedlungen, die seit fast 150 Jahren nach diesem Prinzip gegründet worden sind. Und zwar von ganz verschiedenen Menschen – von der Kolonialwaren-Verkäuferin über den Stahlkocher bis zur Lehrerin und zum Postbeamten. Oft solche wie wir: gut ausgebildet, weder besonders gut noch besonders schlecht verdienend, mit kleinen Kindern, für die sie Platz brauchten, Platz, den bezahlbare Mietwohnungen einfach nicht boten. Heute kann zum Beispiel der Verband bayrischer Wohnungsunternehmer, in dem immerhin 338 Wohnungsgenossenschaften organisiert sind, mit einigem Recht behaupten, dass ohne diese die Mittelschicht in München gar nicht mehr wohnen könnte.

Aber nicht für die ganz Armen

Die wirklich Armen mussten allerdings damals wie heute mit dem vorliebnehmen, was der Wohlfahrtstaat ihnen zum Wohnen zukommen ließ. Und die Reichen konnten und können sich, wenn sie Lust hatten, ganze Stadthäuser kaufen. Was die Mittelschicht in den Metropolen heute so gerne tut, um der eigenen Altersarmut vorzubeugen und für die Nachkommen zu sorgen – eine Wohnung kaufen –, war bis in die 1960er-Jahre in der alten Bundesrepublik finanziell gar nicht möglich.

Vor diesem Hintergrund sehen sie gleich noch viel beeindruckender aus, diese Siedlungsbauten der ersten Hälfte des vorigen Jahrhunderts. Gerne aus Ziegelsteinen gebaut, je nach lokaler Bautradition eher blond oder rotbraun gehalten. Mögen sie auf den ersten Blick auch ein wenig gleichförmig und spießig wirken, so sind diese Häuser mit Inschriften wie »Altonaer Bau und Sparverein«, »Schiffszimmer-Genossenschaft« oder »Beamten Wohnungsverein zu Berlin« doch die Trutz- und Trotzburgen selbstbewusster Städterinnen und Städter.

Leerstand gibt es nicht in Wohnungsgenossenschaften der Innenstädte.

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Schade nur, dass in kaum einer von ihnen je irgendwelche Wohnungen frei werden, von denen man auch noch rechtzeitig erfährt. Das ist heute in Berlin oder München kaum anders als vor 20 Jahren in Hamburg. Die Gründe sind – trotz vieler Unterschiede im Detail – im Prinzip immer die gleichen: Wer drin ist, bleibt drin. Wer sich vergrößern oder verkleinern will, tut das, indem er innerhalb des Wohnungsbestands der Genossenschaft tauscht. Und wenn die Großmutter stirbt, kann sie ihre Genossenschaftsanteile an die glückliche Enkelin vererben. Leerstand gibt es zumindest in Innenstadtlagen nicht. Nur die wenigsten Genossenschaften führen überhaupt noch Wartelisten. Der Bedarf ist also groß, wächst eher noch, die Genossenschaft tut das meist nicht, denn zu wachsen und neue Wohnungen zu bauen gehört gerade nicht zu den Pflichten einer Genossenschaft. Laut Gesetz hat jede Genossenschaft vor allem den Interessen ihrer Mitglieder zu dienen – das heißt deren vorhandene Wohnungen gut in Schuss und bezahlbar zu halten.

Haben die GenossInnen ihr Haus abbezahlt, verursacht es nur noch geringe Kosten, und entsprechend niedrig kann die Miete werden – denn die Genossenschaft soll Rücklagen für die Instandhaltung bilden, aber keine Gewinne machen. Natürlich könnte sie die Miete auch höher halten und das zusätzlich eingenommene Geld in Neubau-Projekte investieren, also dem Wachstumsprinzip frönen. Aber dem müssen die WohngenossInnen, die Miete (Nutzungsentgelt) zahlen, erst mal zustimmen. Selbst wenn einige Genossenschaften Expansion explizit als Ziel in ihren Satzungen stehen haben, ist unter den Mitgliedern höchst umstritten, welche Risiken dafür einzugehen sind. Denn die Kredite, die für Neuerwerb oder Neubau nötig sind, werden letztlich immer mit den bestehenden Immobilien abgesichert, also mit ihrem gemeinsamen Eigentum. Unternehmerisch ist diese Vorsicht lobenswert. Auch deshalb geht kaum eine Wohnungsgenossenschaft Pleite. Der Nachteil liegt auf der Hand: Die Zahl der bezahlbaren Stadtwohnungen, dringend benötigt, wächst deshalb nicht oder nur sehr langsam.

Genossenschaften haben den Ehrgeiz, Selbsthilfe und Selbstbestimmung wiederzubeleben.

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Außerdem »muss mit jedem neuen Projekt mehr Geld angefasst werden«, so beobachtet es eine, die seit 30 Jahren im Vorstand einer eher kleinen Genossenschaft sitzt. Zumindest gilt dies in den Städten. Vor allem dort steigen die Grundstücks- und Erschließungspreise, von neuen Auflagen zur (sicher sinnvollen) Energieeffizienz, Bauschuttentsorgung und Ähnlichem ganz zu schweigen. Es gibt noch einen Grund: Die Ansprüche steigen. In den 1960er-Jahren waren nach und nach die Außentoiletten out, heute werden Wohnungen mit kleinen Fenstern und Durchgangszimmern oder solche ohne Balkon gemieden oder nur noch in höchster Not genommen. Die Kosten für den neuen höheren Standard können aber wiederum nicht denjenigen aufgebürdet werden, deren Wohnungen vor Jahrzehnten gebaut wurden. Deshalb legen die Genossenschaften, die sich überhaupt noch auf das »Abenteuer Wachstum« einlassen, Wert darauf, dass sich jedes neue Projekt über seine Mieterlöse mehr oder minder selbst trägt.

Dann eben neu gründen

Die Folge: Nur wenige der vorhandenen Genossenschaften wachsen. Dafür werden neue gegründet. Der Vorteil: Die NeugründerInnen haben dann auch wirklich etwas zu sagen. Denn in den überkommenen Strukturen der richtig »Alten« beschränken sich die Rechte der Mitglieder oft auf die Zustimmung zum Jahresbericht. Deshalb sind seit den 1980er-Jahren kleine Wohngenossenschaften entstanden, die auch mit mehr Ehrgeiz antraten, um die etwas in Vergessenheit geratenen genossenschaftlichen Prinzipien wiederzubeleben: Selbsthilfe, Selbstbestimmung und Selbstverwaltung. Unsere Genossenschaft, mit der wir damals in Hamburg unseren Traum von zwei Wohnungen im gleichen Haus verwirklichen konnten, gehörte dazu. Und auch die, die in Berlin, gut zehn Jahre später, eine Baulücke schloss – in dem Haus wohne ich heute noch.

Nur wenige der vorhandenen Genossenschaften wachsen. Dafür werden neue gegründet.

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Anders als ihre altehrwürdigen Vorgängerinnen bauten diese jüngeren und jungen Genossenschaften ihre Häuser längst nicht mehr alle selbst. Sie übernahmen welche, setzten sie instand, bauten sie um. Oft kauften sie das zu günstigen Konditionen, was sonst keiner wollte: die heruntergekommene Arbeitersiedlung am Rande des Ruhrgebiets, die von der DDR geerbten Plattenbauten im Ostteil Berlins, die vernachlässigten Hinterhof-Häuser in den Problembezirken der Innenstädte, die sie vorher besetzt hatten. Häufig wollten sie jedoch Immobilien, auf die auch renditeorientierte Investoren extrem scharf waren. Auf deren Sanierungspläne und die damit verbundenen hohen Mieten wollte sich jedoch niemand einlassen: Ziel der Wohngruppen, GenossInnen, Besetzer war, die Liegenschaft zu übernehmen. Aber wie finanzieren? Und wie konkurrieren können mit diesen Rendite-Investoren? Die Hausgemeinschaft aus Durchschnittsverdienern mobilisiert Freunde, Verwandte und weitere Gönner – aber kann sie je so viel Geld zusammenkratzen, wie ein Immobilienfonds es hat, der seinen Anlegern jährlich wachsende Renditen verspricht, oder, je nach Klientel, wenigstens »abschreibungsfähige Verluste«?

Der politische Wille fehlt

Überall da, wo Häuser und Stadtviertel bereits ein »für Anlieger lukrativer Immobilienmarkt« geworden sind, kommen Genossenschaften nur dann noch zum Zuge, wenn Gemeinde- und Stadtrat, Stadtverwaltung oder Landesregierung das politisch wollen und entsprechend unterstützen. Vergleichsweise leicht geht das, wenn die Stadt Immobilien oder Grundstücke zu vergeben hat. Keiner zwingt sie, diese an den meistbietenden Spekulanten zu verkaufen. Die beste Lösung für Wohnungssuchende und Gesellschaft: Die Stadt verkauft sie zu fairen Kondition an eine Genossenschaft, die dann bezahlbaren Wohnraum bereitstellt. Beispiele dafür gibt es viele. Ein besonders dramatisches: 1999 wurde in Berlin in letzter Minute der Verkauf einer Gründerzeit-Wohnsiedlung mit fast 500 Wohnungen (Prenzlauer Berg) an einen Privatinvestor gestoppt. Stattdessen konnte die von den Mietern gegründete Genossenschaft »Bremer Höhe« alle 49 Häuser übernehmen; die Beteiligten sind noch heute stolz darauf.

Die Kommune kann sich auch an den Kosten für Sanierung oder Neubau beteiligen; es gibt eine Reihe von Förderprogrammen für Stadtteilentwicklung, energetische Sanierung und, wenn noch vorhanden, natürlich Mittel für sozialen Wohnungsbau. Im Gegenzug dürfen Stadtverwaltung und Stadtrat natürlich mitreden: In unserem damaligen Hamburger Neubau mussten zwei Drittel der Wohnungen für Menschen freigehalten werden, die arm genug waren, um Anspruch auf eine Sozialwohnung zu haben. Außerdem durften Wohnungsgröße und Ausstattung nicht wesentlich vom üblichen Standard im sozialen Wohnungsbau abweichen. Wir frisch gebackenen Genossinnen und Genossen mussten aber trotzdem alle irgendwie privat das Geld aufbringen, um unsere Einlage von 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu leisten. Ohne dieses Eigenkapital hätten wir die Bau-Kredite nicht bekommen. Entsprechend lang waren damals unsere Versammlungen.

Jede Woche. Erbittert wurde gekämpft: Können wir von dem Etat, den die Stadt vorgab, am Ende doch noch Dielen statt Laminat oder Linoleum kaufen? Wenn wir alles selbst verlegen? Ja, es ging. Endlos zermarterten wir uns die Köpfe: Wessen Oma kann noch angebettelt werden, damit mit ihrem Geld diejenigen in unserer Gruppe, die besonders knapp bei Kasse waren, ihre Genossenschaftsanteile finanzieren konnten. Die Kommune kann auch hier helfen. Die Stadt Oberhausen hat das bewiesen: Als eine Genossenschaft dort eine historische Bergarbeitersiedlung übernahm, finanzierte sie für die dort wohnenden Sozialhilfeempfänger die nötigen Einlagen.

Berlin – wie immer – anders

Von derartiger Unterstützung wie in Oberhausen konnte man zehn Jahre später in Berlin nur träumen. Gerade hatte die »Arm-aber-sexy-Stadt« bemerkt, dass ihre Immobilien im internationalen Vergleich geradezu Schnäppchen waren. Daraus zog sie den Schluss: Sie müsse gar nichts weiter tun, um die Mittelschicht in der Stadt zu halten und junge, gut ausgebildete Menschen aus aller Welt anzulocken. Die Wohnungsgenossenschaft, in die ich im Jahr 2007 mit meinem Mann eintrat, ist mit 48 Mitgliedern noch kleiner als die, in der ich zuvor in Hamburg war. Dafür war die Einlage pro Quadratmeter mit 350 Euro gut doppelt so hoch. Allerdings hat der Neubau, in dem wir seit 2011 wohnen, einen Fahrstuhl statt Laubengänge, zur Straße hin dreifach verglaste Fenster und eine Heizkosten sparende Belüftungsanlage. Weil es außer den vergünstigten Krediten und Zuschüssen für energetisches Bauen keine staatlichen Zuschüsse gab, haben weder Bezirk noch Senatsverwaltung versucht, uns Fußbodenbeläge oder Wohnungsgröße vorzuschreiben. Aber dafür liegt die Warmmiete auch bei durchschnittlich 8,50 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem, was um uns herum bei Neuvermietungen verlangt wird, sind wir noch gut dran. Geht es so weiter, werden wir uns in ein paar Jahren sogar richtig glücklich schätzen. Trotzdem: Arbeitslos sollte man bei dieser Miete besser nicht werden – Verkäuferinnen oder Postboten können sich unsere Wohnungen nicht oder nur mit viel Mühen nicht leisten.

Unsere Miete ist auch deshalb relativ hoch, weil unsere Genossenschaft mit ihrem derzeitigen Bestand von 37 Wohnungen einfach zu klein ist: Wir können die Fixkosten nicht rentabel umlegen. Da sind die Kosten für die Wohnungsverwaltung, aber vor allem für das Genossenschaftswesen. Der jährliche Geschäftsbericht muss von einem Verband geprüft werden, der zudem noch Mitgliedsgebühren verlangt. Buchführung und Steuerberater amortisieren sich streng genommen erst ab 300 Wohneinheiten. Das hatten wir, wie viele kleine Genossenschaften, in unserer Gründungseuphorie übersehen. Wir gingen optimistisch davon aus, dass wir schnell weitere Häuser bauen und entsprechend wachsen würden. Dann, so die kühne Hoffnung, würden wir auch die Vorstandsarbeit bezahlen können und – entsprechend professionell aufgestellt – die Berliner Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik beeinflussen. Das war einmal.

Heute sieht es so aus: Wegen des Berliner Immobilienboom der vergangenen Jahre gibt es für eine Genossenschaft wie die unsrige kaum bezahlbare Grundstücke oder Immobilien. Schreibt die Berliner Verwaltung ausnahmsweise einmal eine Fläche für Genossenschaften aus, dann ist deren Lage meist unattraktiv. Und die Baukosten liegen – für den gleichen Standard wie bei uns – so hoch, dass die Neu-GenossInnen pro Quadratmeter nicht nur 350, sondern bis zu 450 Euro an Einlage zahlen müssen. Bei 75 Quadratmetern kommen zwei Erwachsene mit Kind so auf rund 34.000 Euro. Wer so viel Eigenkapital hat, kann sich in Zeiten der niedrigen Zinsen, auch bei der Bank Geld leihen, um für sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die lässt sich, im Gegensatz zur Genossenschaftsvariante, auch jederzeit wieder verkaufen – wie die Dinge derzeit liegen, sogar mit sattem Gewinn. Wenn ich dagegen irgendwann umziehen will, habe ich in meiner Zwei-Häuser-Genossenschaft wenig Auswahl. Ziehe ich aus, bekomme ich genau das Geld wieder, was ich 2008 eingezahlt habe. Ohne Zinsen. Die können sich nur größere Genossenschaften mit mehr Eigenkapital leisten; bei uns reicht es nicht einmal für einen Inflationsausgleich. Eine Genossenschaftseinlage ist eben keine Geldanlage, bestenfalls ein Sparstrumpf. Wenn aber das Leben in einer Genossenschaft für die Sparstrumpf-Klientel nach und nach zu teuer wird oder schon ist und sich diejenigen, die Eigentum kaufen wollen, für Genossenschaften sowieso nicht interessieren – dann läuft die schöne und erfolgreiche Idee der Genossenschaft ins Leere.

Wohnungsgenossenschaften gegen Wohnungsnot

Schon immer wurden Wohngenossenschaften gegründet, wenn der Markt mal wieder versagt hatte: nach den beiden Weltkriegen als Maßnahme gegen die massive Wohnungsnot. In den 1980er-Jahren, als Immobilienspekulanten versuchten, Straßenzüge leer stehen zu lassen, die dann von Hausbesetzern gerettet wurden. Nach dem Fall der Mauer, als keiner wusste, wie der staatliche Wohnungsbestand der DDR weiter verwaltet werden sollte. Und heute sind es Genossenschaften, die sterbende Dörfer besiedeln, und – mit Unterstützung der Stadt – dafür sorgen, dass immerhin ein paar Erzieherinnen und Polizisten auch in München und Hamburg, Köln, Frankfurt und Berlin noch eine Wohnung finden; wenn auch nicht unbedingt in der Mitte der Stadt. Vermutlich werden es auch Genossenschaften sein, die demnächst die fehlenden günstigen barrierefreien Wohnungen für allein lebende Rentnerinnen bauen; wer sonst. Wahrscheinlich gibt es dafür wieder neue Förderprogramme. Es gibt viele Wohngenossenschaften, es gibt sie überall. Aber bis heute nicht so viele und so starke, um die Entwicklung der Städte politisch beeinflussen zu können. Immobilienspekulation ist unverändert die Regel, Genossenschaftsbesitz die Ausnahme. Lässt sich das ändern? Heute sind die Genossinnen und Genossen in unzähligen Einzelverbänden organisiert. Was wäre, wenn sie mit einer Stimme sprächen, trotz aller Unterschiede in Struktur, Geschichte, Satzung und Selbstverständnis? Könnten sie dann das Selbstverständliche durchsetzen: dass Wohnhäuser gerade nicht dazu da sein dürfen, um Profite zu erwirtschaften? Sondern dass sie denen gehören, die drin wohnen.

Dieser Beitrag erschien in der Februar-Ausgabe 2017 von OXI.

Geschrieben von:

Sigrun Matthiesen

Journalistin