Neues kommunales Immobilieneigentum – eine Alternative?

Die Versorgung mit günstigem Wohnraum wird in Großstädten immer knapper. Private Unternehmen bauen und vermieten im Sinne der Gewinnmaximierung. Und Alternativen wie Genossenschaften und das Mietshäuser Syndikat?

Die Wohnungsnot in Berlin und anderen großen Städten zeigt, dass die Marktwirtschaft an ihre Grenzen kommt. Einer steigenden Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen folgt keineswegs ein entsprechendes Angebot. Stattdessen schrumpft genau dieses nachgefragte Marktsegment. Gab es 1990 bundesweit noch fast drei Millionen Sozialwohnungen, waren es 2016 nur noch 1,24 Millionen. Allein in der vergangenen Legislaturperiode gingen 210.000 Sozialwohnungen verloren. Zwar wurden von 2013 bis 2017 eine Million Wohnungen neu geschaffen, allerdings drängt sich die Frage auf, ob neu errichtete Luxusbauten überhaupt noch als Wohnungen bezeichnet werden können, oder ob es sich nicht um reine Anlageobjekte handelt. Das globale Kapital fließt ins Betongold, weil sich das im Moment rechnet, und wird eines Tages weiterziehen, wenn es lohnendere Anlagemöglichkeiten findet.

Aus dieser Situation heraus – hoher Bedarf, aber keine entsprechenden Angebote – stellt sich die Immobilienfrage sehr grundsätzlich: Wie kann dauerhaft bezahlbarer Wohnraum für viele sichergestellt werden – sowohl für die bereits hier Lebenden als auch für neu Zuziehende? Und wie können nachbarschaftliche Versorgungsstrukturen mit Geschäften, Stadtteilzentren, Kinderläden etc. erhalten bleiben?

Gewinnorientierte Immobilienunternehmen sind nicht in der Lage, diese Bedarfe zu decken. Öffentliche Wohnungsunternehmen gelten als Alternative, jedoch ist ihnen spätestens mit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 der Versorgungsgedanke weitgehend verloren gegangen. Die nach etlichen Privatisierungen in Berlin verbliebenen sechs öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften sind als privatrechtliche GmbHs beziehungsweise Aktiengesellschaften verfasst. In ihrer Unternehmenspolitik unterscheiden sie sich nicht automatisch von gewinnorientierten Immobilienfirmen. Sie modernisieren, erhöhen die Mieten und lassen zwangsräumen, wenn ihnen nicht politisch ein Riegel vorgeschoben wird, wie es die derzeitige Senatsverwaltung in Berlin versucht. Auch Privatisierungen sind im Moment politisch nicht gewollt. Das könnte unter veränderten politischen Kräfteverhältnissen jedoch ganz anders aussehen.

In der Wohnraumversorgung spielen auch Genossenschaften eine bedeutende Rolle, die gesetzlich zur Förderung ihrer Mitglieder verpflichtet sind. Viele tun dies vorbildlich, jedoch gibt es auch hier keinen Automatismus. So kommt es zum Beispiel immer wieder vor, dass Genossenschaften ihren Mitgliedern das Nutzungsentgelt mit Verweis auf den Mietspiegel erhöhen, und damit versuchen, ihren Ertrag zu maximieren, obwohl es im Sinne des Genossenschaftsgedankens ausreichend wäre, die Kosten zu decken. Auch die Mitgliederdemokratie lässt – vor allem bei älteren Genossenschaften – zu wünschen übrig, wenn auf Versammlungen kritische Fragen abgebügelt und die Vorschläge von Vorstand und Aufsichtsrat ohne Widerspruch durchgewunken werden. Die Kluft zwischen den Macher_innen in den Leitungsgremien und der schweigenden Mehrheit der Mitglieder zieht sich als kulturelles Problem durch die Genossenschaftsgeschichte.

Hinzu kommt, dass es sich letztlich bei Genossenschaften um zwar kollektive, aber durchaus privatwirtschaftliche Unternehmen handelt. Ob und in welchem Maße sie sich gesellschaftlich engagieren, indem sie zum Beispiel Wohnraum für benachteiligte Bevölkerungsgruppen schaffen, obliegt allein ihrer eigenen Entscheidung. Um Wohn- oder Gewerberäume in einer Genossenschaft nutzen zu können, ist die Beteiligung mit einer Einlage verpflichtend. Bei älteren Genossenschaften orientiert sich diese in der Regel an der Anzahl der Zimmer und beträgt einige Hundert bis wenige Tausend Euro. Neue Genossenschaften, die noch nicht über Jahrzehnte Eigenkapital bilden konnten, benötigen oft eine Einlage von mehreren Hundert Euro pro Quadratmeter, so dass für eine Wohnung fünfstellige Beträge aufzuwenden sind.

Ganz anders funktioniert zum Beispiel das Mietshäuser Syndikat, ein Verbund von selbstverwalteten Hausprojekten. Hier ist es ausdrücklich nicht zulässig, die Bewohner_innen zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu verpflichten. Jede Hausgemeinschaft besorgt sich die Eigenmittel, die nötig sind um ein Bankdarlehen zu bekommen, indem sie sogenannte Direktkredite im sozialen Umfeld einsammelt. Ein großer Kreis aktiv Beteiligter stellt mit einer Konstruktion aus ineinander verschachtelten GmbHs und Vereinen sicher, dass die Häuser des Verbundes unverkäuflich sind und nie wieder als Waren an den Markt gelangen können. Hinzu kommt ein verpflichtender Soli-Fonds, in den alle Wohngruppen einzahlen, so dass immer neue Hausprojekte ermöglicht werden. Dafür bekam das Mietshäuser Syndikat im internationalen Jahr der Genossenschaften 2012 sogar einen Genossenschaftspreis, weil es den Genossenschaftsgedanken der wirtschaftlichen Selbsthilfe und Solidarität vorbildlich verwirklicht, obwohl es die Rechtsform der Genossenschaft gar nicht verwendet.

Das Mietshäuser Syndikat kann in vielerlei Hinsicht als beispielhaft auch für eine Breitenversorgung mit Wohn- und Gewerberäumen gelten: Spekulative Gewinne sind ausgeschlossen, die Miete orientiert sich an den Kosten, eine Verwertung am Markt ist nicht möglich, der Soli-Fonds gewährleistet das Wachstum dieses sozialen Wohnmodells und nicht zuletzt haben die Bewohner_innen weitgehende Entscheidungs- und Gestaltungsrechte über ihr Zusammenleben. Der Zugang zum Syndikat gestaltet sich allerdings recht anspruchsvoll und stellt hohe Anforderungen an die Selbstverwaltungsfähigkeiten der Beteiligten. Um Teil des Verbundes zu werden, muss eine Gruppe sich zusammenfinden und gemeinschaftlich die gesamte Verantwortung für ihr Haus übernehmen, vom Beitritt zum Syndikat über die Finanzierung des Erwerbs und eventueller Ausbaumaßnahmen, bis zur laufenden Bewirtschaftung und Instandhaltung. Viele Gruppen wollen sich gerne auf diese Weise selbst verwalten, und schätzen die Autonomie, die sie im Syndikatsverbund haben. Die überwiegende Anzahl der Mieter_innen und Wohnungssuchenden jedoch will einfach dauerhaft gut und günstig wohnen.

Die Herausforderung besteht also darin, die geeigneten Elemente öffentlicher Unternehmen, Genossenschaften und selbstverwalteter Projekte in neuen Eigentumskonstruktionen so zusammenzusetzen, dass die Bedarfe größerer Bevölkerungskreise gedeckt werden können, und dies auf ewig festzuschreiben, um das mühsam Ausgearbeitete vor politischen Wechselfällen zu schützen. So gibt es Beispiele von Stiftungen, die Grundstückseigentum halten, und mit der Vergabe von Erbbaurechten Genossenschaften oder anderen Hauseigentümer_innen ermöglichen, darauf ihre Gebäude zu errichten. Erbbaurechte können nicht nur die Anfangsfinanzierung erleichtern, weil anstelle eines einmalig hohen Betrages zum Erwerb des Grundstücks ein monatlicher Erbbauzins zu entrichten ist, sondern sie können auch bestimmte Nutzungen festschreiben, zum Beispiel für soziale Zwecke, sowie die Verkäuflichkeit einschränken.

Bei aller Freude am Konstruieren dauerhaft sicherer und demokratisch kontrollierbarer Eigentumsformen für Immobilien sollte jedoch nicht vergessen werden, dass eine solche Struktur immer von Menschen getragen und mit Leben gefüllt wird. Insbesondere wenn auch die Beteiligung der lokalen Nachbarschaften ein konstituierender Bestandteil sein soll, empfiehlt es sich, zuerst die soziale Architektur zu entwickeln, um dieser dann ein möglichst tragfähiges Rechtskleid anzupassen, anstatt dass umgekehrt (wie viel zu oft) die einen am grünen Tisch eine formale Konstruktion erdenken, die dann von anderen mit Leben gefüllt werden soll. Im Zusammenspiel von rebellischen Nachbarschaften, erfahrenen Projektemacher_innen und authentisch Engagierten in Politik und Verwaltung könnten so Schritt für Schritt neue, bedarfsorientierte kommunale Immobilienträger entwickelt werden, sowohl für Neubauvorhaben als auch für die Übernahme von Bestandsimmobilien.