Öffentlich Bauen statt Private Fördern: Argumente für eine wohnungspolitische Alternative 

Mietenwahnsinn und Wohnungsnot werfen die Frage nach einer Alternative auf. Eine demokratische Gesellschaft braucht eine soziale Infrastruktur, deren Teil die Wohnungsversorgung ist. Ein Vorschlag: Öffentliche Investitionen für den Aufbau eines neuen kommunalen Bestands.

»Wohnen ist ein gesellschaftliches Basisgut und laut Europäischer Sozialcharta ein Menschenrecht, weil jeder Mensch schlicht ›ein Dach über dem Kopf‹ braucht«, so heißt es in der Kurzfassung des aktuellen Memorandums der Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik. »Die Wohnungsfrage ist die Frage nach den räumlichen Bedingungen der sozialen Reproduktion. Irgendwie und irgendwo müssen Menschen wohnen. Und wie sie wohnen, prägt die Gesellschaft in allen Lebensbereichen.«

Über die Wohnungskrise ist allerorten zu lesen. »In Deutschland fehlen heute etwa eine Million Wohnungen, so der Deutsche Mieterbund. Die offiziellen Projektionen gehen von einem notwendigen Neubau in der Größenordnung von 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr aus. Doch es werden deutlich weniger Wohnungen gebaut – und die, die gebaut werden, sind für die meisten nicht bezahlbar. Vor allem mangelt es an kleinen und mittelgroßen Mietwohnungen für Normalverdienerinnen und -verdiener und für einkommensschwache Haushalte in den Großstädten und Ballungszentren. Seit 2007 steigen deshalb die Mieten in den Metropolregionen, seit 2010 teilweise auch auf dem flachen Land«, so die Memogruppe. 

Mietenwahnsinn und Wohnungsnot werfen die Frage nach einer Alternative auf. Eine demokratische Gesellschaft braucht eine soziale Infrastruktur, deren Teil die Wohnungsversorgung ist. Ein Vorschlag: Öffentliche Investitionen für den Aufbau eines neuen kommunalen Wohnungsbestands. Wir dokumentieren hier einen Auszug aus dem Beitrag von Sebastian Gerhardt zum diesjährigen »Memorandum«. Die komplette Fassung des Beitrags findet sich hier.

Öffentlich Bauen statt Private Fördern: Argumente für eine wohnungspolitische Alternative 

Eine soziale Alternative zum alten deutschen Fördermodell ist der öffentlich finanzierte Wohnungsbau im öffentlichen Eigentum. Diese Option folgt der sozialstaatlichen Maxime, wonach öffentliche Aufgaben in die öffentliche Hand gehören, die eingesetzten Mittel möglichst nachhaltig verwendet wer- den und eine Bereicherung privater Akteurinnen und Akteure ausgeschlossen wird. Vor einigen Jahren bezog selbst der Berliner Finanzsenator Ulrich Nußbaum diese Position.

Ein derartiger öffentlicher Wohnungsbau kann auch auf bedeutende historische Referenzen verweisen. So wurde er etwa im britischen Council Housing der Nachkriegszeit praktiziert – und im österreichischen Gemeindebau seit der Ersten Republik. Während der öffentliche Wohnungsbau in Großbritannien infolge der neoliberalen Politik von Margaret Thatcher und ihren Nach- folgern demontiert wurde, existiert er in Österreich heute noch. Der Gemeindebau ist mit einem Anteil von 32 Prozent der Mietwohnungen weiterhin ein elementarer Bestandteil der Wiener Wohnungspolitik, die international als Vorbild gilt. Die Umsetzung solch einer Alternative in der heutigen Bundesrepublik setzt die Klärung vieler Fragen voraus. Dabei sollte von folgenden Überlegungen ausgegangen werden:

1. Eine soziale Lösung der Wohnungsfrage muss die Eigentumsfrage ernst nehmen: Öffentlich bauen statt Private fördern! Es dürfen nicht wieder private Eigentümerinnen und Eigentümer beschenkt werden, wobei die Belegungsbindungen und Mietgrenzen lediglich einen befristeten Kollateralnutzen darstellen.

2. Es geht darum, öffentliche Gelder in den öffentlichen Wohnungsunternehmen zum Neubau guter Wohnungen einzusetzen, die dauerhaft in öffentlichem Eigentum verbleiben und damit einer politischen, demokratischen Kontrolle zugänglich sind. Die kommunale Selbstverwaltung sollte durch Formen der Mietermitbestimmung ergänzt werden.

3. Der Aufbau eines öffentlichen Wohnungsbestands zielt auf einen Aus- bau des Sozialstaats. Er richtet sich gegen den neoliberalen Abbau des Sozialstaats zu einer Armenbetreuung wie gegen die Ablösung staatlicher Verantwortung durch private Initiativen oder Wohltätigkeit. Subjektförderung und residuale Wohnungspolitik entspringen liberalen Konzepten.

4. Ein neuer kommunaler Wohnungsbau bedarf einer Objektförderung, also des Einsatzes staatlicher Gelder für die Errichtung neuer und guter Wohnungen. Denn nur durch ein vergrößertes Angebot kann der Druck der Eigentümerinnen und Eigentümer auf die Mieterinnen und Mieter vermindert werden. Die Subjektförderung (Kosten der Unterkunft, Wohngeld) ist nötig, kann aber das Wohnungsproblem nicht lösen.

5. Nötig ist eine integrale kommunale Wohnungspolitik, die die Wohnbedingungen für die Mehrheit verbessert. Es geht nicht um eine residuale Versorgung „einkommensschwacher Haushalte“, die von der Politik als Problemgruppen definiert und besonders betreut werden. Im Gegenteil muss es das Ziel sein, als Schritt zur Bekämpfung der Armut die Isolation der Armen zu verhindern.

6. Um die bestehende Ungleichheit in der kommunalen Finanzausstattung nicht zu verstärken, muss die Finanzierung auf der Ebene des Bundes und der Länder sichergestellt werden. Denn Investitionssteuerung kann nicht im luftleeren Raum existieren, sie muss materiell unterfüttert sein.

7. Eine solche Veränderung kann nur durch eine demokratische Veränderung der Kräfteverhältnisse, nicht durch Lobbypolitik oder medienwirksamen Symbolismus umgesetzt werden.

Dieser Vorschlag setzt nicht auf die mehr oder weniger guten Absichten von Investorinnen und Investoren. Denn darum geht es nicht. Auch die in den vergangenen Jahren im Umfeld der Grünen und der LINKEN diskutierte »neue Gemeinnützigkeit« hat genau hier ihre Grenzen. Nicht die Rechtsform der Gemeinnützigkeit, sondern nur eine massive öffentliche Förderung würde es solchen Unternehmen betriebswirtschaftlich ermöglichen, Neubauwohnungen zu sozial akzeptablen Bedingungen zu errichten und zu vermieten. Eine bloße Steuerentlastung gemeinnütziger Unternehmen ist dafür nicht hinreichend, wie die Kalkulationen und Investitionsrechnungen in den einschlägigen Untersuchungen selbst ausweisen. Der Dreh- und Angelpunkt bezahlbaren Wohnens ist auch hier der direkte Einsatz öffentlicher Mittel.

In welcher Form auch immer: Ohne ein öffentlich finanziertes Investitionsprogramm ist eine nennenswerte Erhöhung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen nicht denkbar. Die Mittel dafür sind in Zeiten hoher Steuereinnahmen und niedriger Zinsen durch die öffentliche Hand durchaus aufzubringen. Ihre Bereitstellung ist nicht nur notwendig und sinnvoll, sondern auch möglich. Ausgangspunkt aller diesbezüglichen Überlegungen muss die Frage sein, wie diese Mittel möglichst wirkungsvoll und nachhaltig eingesetzt werden können. Parallel zu der Bereitstellung finanzieller Mittel müssen die Regional- und Bauplanungsmöglichkeiten der Kommunen und Länder ausgebaut werden, um eine demokratische Gestaltung des Einsatzes dieser Mittel zu ermöglichen.

Das ändert allerdings nichts daran, dass auf dem Wohnungsmarkt die soziale Frage nicht gelöst werden kann. Soweit können die Wohnkosten nicht fallen, dass Jahrzehnte des Drucks auf die Einkommen der abhängig Beschäftigten und des Rückgangs gewerkschaftlicher Organisationsmacht ausgeglichen werden könnten. Dazu gehören noch ganz andere Konfliktfelder: nicht nur Arbeitsmarkt und Arbeitszeit, sondern vor allem die Entscheidung über die Ziele der gesellschaftlichen Arbeit. Aber eine demokratische Gesellschaft braucht eine soziale Infrastruktur, deren Teil die Wohnungsversorgung ist.

Sofortprogramm: Mindestens 100.000 neue Wohnungen pro Jahr im öffentlichen Eigentum

Die Notwendigkeit öffentlicher Investitionen für bezahlbaren Wohnungsbau ist an sich unbestritten. Eine vielbeachtete Studie, die im Jahr 2015 im Auftrag des Verbändebündnis Sozialer Wohnungsbau vom Pestel Institut erstellt wurde, zeigt einen jährlichen Bedarf von 80.000 neuen Sozialwohnungen, für deren Bau öffentliche Investitionen in Höhe von 6,4 Milliarden Euro veranschlagt werden. Dazu kamen 60.000 »bezahlbare Wohnungen« mit einer Miethöhe um die 7,50 Euro/Quadratmeter, deren Bau mit weiteren 3,2 Milliarden Euro jährlich zu subventionieren sei. Zusammen 140.000 Wohnungen pro Jahr, die unter freifinanzierten Marktbedingungen nicht errichtet werden können.

Die Kontroverse ist nicht, ob, sondern wie öffentliche Mittel in erheblichem Umfang eingesetzt werden sollen. Hier ist eindringlich für den nachhaltigen Aufbau eines kommunalen Wohnungsbestands im öffentlichen Eigentum zu plädieren. Die derzeitige Situation am Wohnungsmarkt erfordert zügiges und entschlossenes Handeln, um mittelfristig überhaupt die nötigen Kapazitäten aufzubauen.

Ungeachtet weiterer wohnungspolitischer Maßnahmen wäre ein wichtiger Schritt ein wohnungspolitisches Sofortprogramm, mit dem der Bau von 100.000 Wohnungen pro Jahr im öffentlichen Eigentum zu finanzieren ist. Setzt man unter Beachtung aller regionalen Unterschiede die Errichtungskosten (inklusive Grundstück) mit 2.500 bis 3.000 Euro/Quadratmeter an und geht von einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 Quadratmeter aus, so kommt man auf eine Summe von etwa 180.000 Euro pro Wohneinheit. Bei 100.000 Wohnungen ergibt sich daraus ein Investitionsvolumen von 18 Milliarden Euro jährlich. Mit 7 Milliarden Euro aus öffentlichen Haushalten ließen sich knapp 40 Prozent dieser Investitionen finanzieren. Die verbleibenden gut 60 Prozent wären kreditfinanziert mit Mitteln zu decken, die von öffentlichen Investitionsbanken zu akquirieren und bereitzustellen wären. Ferner wäre die Möglichkeit staatlicher Bürgschaften in Betracht zu ziehen. Schritt für Schritt würde sich damit ein öffentliches Vermögen entwickeln, das auch neue Investitionen gestattet. 

Zur Ausführung müssen die kommunalen bzw. landeseigenen Wohnungsunternehmen in geeigneter Form auf- bzw. ausgebaut werden, sodass sie in der Lage sind, dauerhaft die Trägerschaft dieses neuen kommunalen Wohnungsbaus zu übernehmen. Es müsste dringend überdacht werden, inwiefern die heute überwiegend privatwirtschaftliche Rechtsform dieser Unternehmen dafür geeignet ist. Ferner wird der Akquise bzw. Schaffung von Bauland in der öffentlichen Hand eine Schlüsselrolle zukommen.

Über die Ausgestaltung eines solchen Programms wird es viele Diskussionen geben müssen. Aber ein Konzept liegt vor. Seine Umsetzung würde zeigen, wer gute Wohnungen für alle wirklich will.

Der Text wurde auch auf dem Blog von Sebastian Gerhardt veröffentlicht.

Über die politische Ökonomie des Wohnungswesens spricht der Autor unter anderem an diesem Mittwoch, 5. September, um 19 Uhr im Kino der Regenbogenfabrik, Lausitzer Str. 22, Berlin-Kreuzberg, Nähe U-Bhf. Görlitzer Park. Um Öffentliche Investitionen in einen öffentlichen Wohnungsbestand dreht sich eine Diskussionsrunde am 13. September, 19 Uhr, im Berliner Haus der Demokratie und Menschenrechte, Greifswalder Str. 4. Neben Gerhardt sind dort mit dabei Renate Berg (Dipl.-Ing. Architektur und Immobilien-Ökonomin aus Berlin), Philipp Mattern (Berliner MieterGemeinschaft), und Lukas Tockner (Volkswirt und Referent für Wohnungspolitik bei der Arbeiterkammer Wien).